遺産分割については、まず相続人全員で話し合う「遺産分割協議」を行います。協議が成立すれば、その内容に従って不動産を分けることができます。

不動産の遺産分割には、大きく分けて以下の4つの方法があります。状況に応じて選択することになります。

現物分割は、複数不動産がある場合など、自宅や土地をそのまま一人の相続人が取得する最もシンプルな方法です。遺産分割協議は相続人全員の合意が原則であるため、不動産を誰が取得するかについても全員が納得できる内容にする必要があります。土地を分筆して分ける場合は、面積・形状・接道条件など実際の利用価値に差が生じることがあるため、慎重な協議が必要です。

換価分割は、不動産を売却して現金を分けるため公平感は高い方法ですが、売却活動に時間がかかること、相続人全員が売却に同意する必要があること、売却後の税金（譲渡所得税）についても考慮が必要です。税務については税理士にご相談ください。

代償分割は、親の自宅に住み続けてきた相続人がそのまま取得するケースなどによく用いられます。代償金の額は不動産の評価額をもとに決めますが、評価方法（固定資産税評価額・路線価・不動産鑑定評価など）によって金額が異なる場合があるため、協議の段階で明確にしておく必要があります。代償金の支払能力がなければ成立が難しいです。

共有にすることは法律上認められており、遺産分割協議が難航している場合などに暫定的な解決策として選ばれることがあります。しかし共有状態には以下のような問題が生じやすい点に注意が必要です。

• 不動産全体を売却する場合は共有者全員の同意が、賃貸借契約の締結などの管理行為は持分の価格の過半数による決定が必要となるなど、行為の種類によって必要な合意の程度が異なり、意思決定が困難になりやすい
• 共有者の一人が亡くなると、その持分がさらにその相続人に引き継がれ、関係者が増加していく
• 共有者の一人が持分を第三者に売却した場合、見知らぬ第三者と共有関係になるリスクがある

協議が成立しない場合、各相続人は家庭裁判所に遺産分割の審判を申し立てることができます。実務上は、まず遺産分割調停の手続が行われることが多く、調停でも合意に至らない場合は、自動的に審判手続きに移行し、裁判所が遺産分割の方法を決定します。

遺産分割の効力は、相続が開始した時点（被相続人が亡くなった時点）にさかのぼって生じます。