自力救済とは、裁判などの法的手続きによらず、自分の実力で権利を実現しようとすることをいいます。日本では、紛争の解決は裁判所の関与のもとで行うのが原則とされており、自力救済は基本的に認められていません。

最高裁判所も、私力の行使は原則として法が禁じるものであり、法律の定める手続きによったのでは権利侵害に対抗して現状を維持することが不可能または著しく困難と認められる緊急やむを得ない特別の事情がある場合に、必要な限度でのみ例外的に許されるにすぎない、と判断しています。家賃滞納はこの「例外」にあたらないと考えられています。

そのため、無断での鍵交換・荷物の搬出・室内への立ち入りなどは、入居者の占有を侵害する違法行為と評価され得ます。下級審の裁判例では、こうした行為について不法行為（民法第709条）にあたるとして、オーナーや管理会社、家賃保証会社に損害賠償の支払いを命じたものが複数あります。行為の態様によっては、住居侵入罪などの刑事責任が問題となる場面もあります。

家賃の回収や明渡しは、感情的に動くと逆にオーナー側がリスクを抱えることになります。遠回りに見えても、法的手続きを早めに始めることが結果的に早期解決につながります。

家賃滞納は賃料支払義務の不履行にあたり、契約解除の原因になり得ます。賃貸借契約の解除は、まず相当の期間を定めて支払いを催告し、その期間内に支払いがないときに行うのが原則です（催告解除）。

もっとも、賃貸借のような継続的な契約では、債務不履行があるというだけでは解除は認められず、当事者間の信頼関係を破壊する程度に至っていることが必要と考えられています（信頼関係破壊の法理）。家賃滞納の月数・期間、入居者の対応、滞納に至った経緯などを総合的に見て、解除できるかを判断することになります。

逆にいえば、1か月程度の滞納では、原則として信頼関係が破壊されたとはいえず、解除は認められにくいと考えられています。契約書に「滞納があれば無催告で解除できる」という特約があっても、わずかな滞納で無催告解除をすることは原則として認められません。

「3か月」はあくまで目安です。利用状況や過去の滞納歴など事情によって結論は変わり得るため、解除に踏み切るタイミングは個別に検討することをおすすめします。

家賃滞納による建物明渡しは、次のような段階で進みます。各段階のどこかで入居者が任意に退去すれば、その先の手続きは不要になります。

第1段階の催告・契約解除では、相当の期間を定めて滞納家賃の支払いを求め、それでも支払いがなければ契約を解除します。Q2で述べたとおり、証拠を残すため内容証明郵便を用いるのが一般的です。

第2段階の建物明渡訴訟では、契約解除を理由に建物の明渡しを請求します。滞納家賃や、解除後の明渡しまでの賃料相当損害金も併せて請求するのが通常です。連帯保証人がついている場合は、保証人に対しても請求を検討します。入居者が裁判で争わなければ、訴状提出から比較的短期間で明渡しを命じる判決が出ることもあります。

第3段階の強制執行では、判決などの債務名義に基づき、裁判所の執行官に明渡しの強制執行を申し立てます。建物明渡しの強制執行は、執行官が債務者の占有を解いて債権者に占有を取得させる方法で行われ、実務上は「明渡しの催告」と「断行」の2段階で進むのが一般的です。

入居者の占有を第三者に移されると強制執行ができなくなるおそれがある場合には、訴訟提起の前後に「占有移転禁止の仮処分」という保全手続きを検討することがあります。これにより、訴訟中に占有者が入れ替わっても、判決に基づいて明渡しの強制執行ができるようになります。

なお、判決前の段階でも、入居者が任意に退去し滞納の解消や明渡しに応じる内容で裁判上の和解が成立することは少なくありません。和解で解決すれば、強制執行の費用や手間を抑えられる場合があります。

訴えは、被告となる入居者の住所地を管轄する裁判所に提起できるのが原則です。これに加えて、不動産に関する訴えは、その不動産の所在地を管轄する裁判所にも提起できるとされています。建物明渡訴訟もこれにあたるため、物件所在地の裁判所に提起することができます。家賃滞納の事案では、入居者がその物件に居住していることが多く、その場合は住所地と物件所在地が一致します。

地方裁判所と簡易裁判所のどちらになるかは、原則として訴額（請求する経済的利益の額）で分かれ、訴額が140万円を超える事件は地方裁判所、140万円以下の事件は簡易裁判所の管轄です。建物明渡しでは建物の価額をもとに訴額を算定するため、計算の結果140万円以下になることもあります。

ただし、建物明渡訴訟のような「不動産に関する訴訟」には特則があります。訴額が140万円以下であっても、簡易裁判所だけでなく地方裁判所にも提起できるとされており、どちらに提起するかを選べます。

建物明渡しは強制執行まで見据えた手続きになり得るため、訴額が140万円以下の事案でも、あえて地方裁判所を選ぶという判断があり得ます。なお、簡易裁判所に提起した不動産に関する訴訟について、被告が本案の弁論をする前に地方裁判所への移送を申し立てた場合、簡易裁判所はその事件を地方裁判所に移送することになります。

TX沿線・常磐線沿線の近隣エリアでは管轄が分かれます。取手市の物件も守谷市と同じく水戸地裁龍ケ崎支部・取手簡裁の管轄ですが、常総市は水戸地裁下妻支部・下妻簡易裁判所、つくばみらい市・つくば市は水戸地裁土浦支部・土浦簡易裁判所の管轄区域です。どの裁判所になるかは物件の所在地ごとに確認が必要です。

守谷市・つくばみらい市・常総市はTXや常磐線の沿線開発で賃貸物件が多いエリアで、入居者の入れ替わりも活発です。複数の市にまたがって物件をお持ちの場合、訴訟ごとに管轄裁判所が異なることがあるため、提訴前の確認が重要になります。

期間については、入居者が裁判で争うかどうかで大きく変わります。入居者が出頭せず争わない事案では、訴状提出から判決まで2か月程度で進むこともあります。一方、入居者が弁護士をつけて争う場合や、判決後も退去せず強制執行が必要になる場合は、解決まで半年以上かかることもあります。

費用については、主に次のようなものがかかります。いずれも事案や物件の規模によって変動します。

強制執行では、室内に残された荷物の搬出・保管・処分の費用がオーナー側の負担になることがあり、規模によってはまとまった金額になります。裁判上の和解で「入居者が残置物の所有権を放棄して明け渡す」といった内容にできれば、こうした費用を抑えられる場合があります。

具体的な費用は、物件の規模・滞納額・連帯保証人や家賃保証会社の有無などによって異なります。ご相談の際に、見通しと費用の目安を個別にご説明します。

入居者と連絡がつかず、長期間不在のように見えても、室内に家財が残っている状態では、入居者がその建物を占有していると評価されることがあります。この状態でオーナーが無断で室内に立ち入り荷物を処分すれば、Q1で述べた違法な自力救済と判断されるおそれがあります。

「無断で1か月以上不在のときは契約を解除でき、残置物を処分できる」といった条項が契約書にあっても、それだけで無断処分が適法になるわけではありません。実際に、こうした条項に基づいて家財を搬出・処分した行為が違法な自力救済とされた裁判例があります。

入居者が行方不明で訴状を直接届けられない場合でも、訴訟自体は進められる仕組みがあります。所在の調査を行ったうえで、最終的には「公示送達」という方法で訴訟手続きを進め、判決を得て強制執行で明渡しと残置物の処理を行うのが、適法かつ確実な進め方です。

行方不明の入居者への対応は、通常の明渡しより手続きが複雑になりがちです。連絡が取れなくなった段階で方針を相談しておくと、その後の進め方を整理しやすくなります。