不動産の名義は、亡くなった方（被相続人）から相続人へ自動的に書き換わるわけではありません。相続登記をしない限り、登記簿上の名義は祖父のままです。相続人は相続開始の時から被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継しますが（民法896条）、それを登記簿に反映するには別途、相続登記の申請が必要です。

まず、登記事項証明書（登記簿）で現在の名義人を確認します。名義が祖父のままであれば、祖父が亡くなったときの相続から順に整理していくことになります。「親名義のはず」と思っていた土地が、実は祖父・曾祖父名義のまま、というケースは珍しくありません。

たとえば祖父が亡くなり、その遺産分割をしないうちに父も亡くなると、祖父の相続人だった父の地位（相続分）が、今度は父の相続人（母・自分・きょうだいなど）に引き継がれます。曾祖父名義のままであれば、曾祖父→祖父→父→自分と、複数の相続が積み重なっていることになります。

民法898条は「相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する」と定めています。遺産分割が済むまで、不動産は相続人全員の共有状態に置かれます。相続が重なるほど共有者（＝遺産分割の当事者）が増え、中には一度も会ったことのない遠縁の親族が含まれることもあります。

不動産の名義人がいつ亡くなったかによって、適用される相続のルールが変わります。大きく分けると、次の3つの時期があります。

たとえば、曾祖父が戦前に亡くなり、戸主だった曾祖父の家督を長男が単独で相続していた、というケースでは、その土地はその時点で長男1人のものとして承継されています。これを知らずに「曾祖父の子全員で均等に分ける」という前提で進めると、相続関係を誤って整理してしまうことになります。

そのため、数次相続では、各世代の被相続人がいつ亡くなったかを戸籍で一件ずつ確認し、その時代の法律に従って相続人と取り分を判断する必要があります。古い相続が混じっている場合は、特に慎重な確認が必要な部分です。

民法907条1項は、共同相続人はその協議で遺産の全部または一部の分割をすることができると定めています。これは相続人全員が参加して合意することを前提としており、一部の相続人を除いてまとめた協議書は効力を持ちません。

そのため、まずは相続人を漏れなく確定させる必要があります。確定には、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍（戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍）を集め、相続人を一人ずつ追っていく作業が必要です。数次相続では、各世代についてこの作業を行うため、集める戸籍は膨大になりがちです。

連絡がつかない・話し合いに応じない相続人がいて協議が調わない、あるいは協議そのものができないときは、各相続人が家庭裁判所に遺産分割を請求できます（民法907条2項）。

共有状態では、各相続人が自分の法定相続分（持分）を持っています。たとえば他の相続人がその持分について債務を抱え、債権者が代わりに相続登記をしたうえで持分を差し押さえる、といった事態も起こり得ます。こうなると、自分の知らないところで権利関係が動いてしまうことがあります。

また、放置している間にさらに相続人が亡くなれば、当事者はいっそう増え、話し合いはより難しくなっていきます。後の世代に問題を引き継がせないためにも、早めに整理しておくことが大切です。

不動産登記法76条の2第1項は、相続により所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければならないと定めています。

施行日（令和6年4月1日）より前に開始していた相続も義務化の対象で、この場合は施行日から3年、つまり令和9年3月31日までが期限とされています（不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降であれば、その日から3年）。祖父・曾祖父名義のまま放置されている不動産は、まさにこの対象になります。

すぐに遺産分割がまとまらない場合には、「相続人申告登記」という簡易な方法があります（不動産登記法76条の3）。自分が相続人である旨を法務局に申し出ることで、ひとまず申請義務を果たしたものとみなされる制度です。ただしこれは暫定的な対応で、遺産分割が成立したら、その日から3年以内に正式な相続登記を申請する必要があります。また、相続人申告登記だけでは、その不動産を売却したり担保に入れたりすることはできません。

通常の遺産分割では、被相続人の財産の維持・増加に特別に貢献した人の取り分を増やす「寄与分」や、生前に多額の贈与を受けた人との公平を図る「特別受益」を考慮して、各相続人の取り分（具体的相続分）を決めます。

しかし、令和5年4月1日に施行された制度（民法904条の3）により、相続開始から10年を経過した後の遺産分割では、原則としてこれらの主張ができなくなり、法定相続分などによる画一的な分割になります。古い相続では「先祖代々この土地を守ってきた」という事情が取り分に反映されにくくなる、ということです。

なお、相続開始から10年を過ぎていても、相続人全員が合意すれば、寄与分・特別受益を踏まえた分割をすること自体は可能です。また、10年を経過する前に家庭裁判所へ分割を求めていた場合や、やむを得ない事由があった場合などの例外もあります。

相続放棄をすれば、その相続については初めから相続人でなかったものとみなされます（民法939条）。ただし、放棄は不動産だけを選んで行うことはできず、預貯金などプラスの財産も含めてすべてを放棄することになります。また、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内という期間制限があります（民法915条1項）。

一方、相続土地国庫帰属制度（令和5年4月27日施行）は、相続した土地を国に引き取ってもらう制度です。もっとも、建物がないこと、担保権や使用収益権が設定されていないこと、権利関係に争いがないことなど一定の要件があり、さらに管理費用相当額の負担金の納付が必要です。すべての土地が対象になるわけではありません。

どの選択肢が適しているかは、財産全体の状況や相続人の意向によって変わります。

数次相続では、相続人の確定だけでも戸籍収集が大量になり、所在の分からない相続人を探す必要が生じることもあります。弁護士は、相続人の調査から、各相続人との連絡・協議のとりまとめ、遺産分割協議書の作成まで、代理人として進めることができます。

話し合いで合意に至らないときは、家庭裁判所の手続きに移行します。遺産分割の調停は、相手方の住所地を管轄する家庭裁判所または当事者が合意で定める家庭裁判所に申し立てます（家事事件手続法245条1項）。調停でまとまらなければ審判に移り、審判は相続が開始した地（被相続人の最後の住所地）を管轄する家庭裁判所が扱います（同法191条1項）。

なお、相続登記の具体的な申請手続については司法書士、相続税については税理士が専門としています。弁護士は、相続人間の話し合いや争いの解決という部分を担います。必要に応じて、これらの専門家と連携しながら進めることもあります。