瑕疵とは、目的物が通常備えているべき品質・性能を欠いていることをいいます。このうち心理的瑕疵は、雨漏りやひび割れといった物理的な欠陥とは別に、心理面に着目した事情です。具体的には、物件内での自殺・他殺や、発見が遅れて特殊清掃を要した孤独死などが、心理的瑕疵に当たり得る代表的な例です。

もっとも、人の死があれば一律に心理的瑕疵になるわけではありません。心理的瑕疵に当たるかは、購入・賃借の目的、死の態様、発生からの期間、周辺の状況などを総合的に考慮して判断されます。

国土交通省は、令和3年（2021年）10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、これまでの裁判例や取引実務を踏まえて、宅地建物取引業者が告げる範囲の一般的な基準を示しました。主に、告げなくてよいとされる場合は次のとおり整理されています。

引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないときは、買主は売主に対し、修補などの履行の追完を請求できます（民法第562条）。相当の期間を定めて追完を催告しても追完がないときは、不適合の程度に応じて代金の減額を請求できます（民法第563条）。これに加えて、損害賠償請求や契約解除も問題となり得ます。

宅地建物取引業者が関与し、重要な事項について故意に事実を告げなかったような場合は、宅地建物取引業法上の問題ともなり得ます。同法第35条は重要事項の説明を定め、第47条は、契約の判断に重要な影響を及ぼす事項について故意に事実を告げない行為などを禁じています。

媒介を行う宅地建物取引業者は、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等への記載を求める方法で調査を行うとされています（ガイドライン）。売る側としては、曖昧な表現や主観的な評価を避け、発生した事実を客観的に記載することが基本になります。

「いつまで告げる必要があるか」は事案によって異なり、特に売買取引については、賃貸借のような明確な年数の基準が置かれていません。判断に迷う場合は、告げる方向で対応を検討することが、後の紛争を避けるうえで安全な場面が多いといえます。

取引の対象となる住戸や土地そのものではなく、隣の住戸や、日常的に使わない集合住宅の共用部分で生じた死については、買主・借主の判断に及ぼす影響が相対的に小さいと考えられ、原則として告げなくてよいとされています。

もっとも、これはあくまで原則です。事件性・周知性・社会的影響が特に高い事案については、別に考える必要があります。また、「告げなくてよい」とされる場合でも、買主・借主から質問された事実については、知っている範囲で正確に答えることが望まれます。